WoFlV oder DIN 277 – welche Flächenberechnung brauchen Sie?

Zwei Regelwerke, zwei Ergebnisse für dieselbe Immobilie. Wer eine Wohnung vermietet oder verkauft, braucht die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFlV). Wer plant, baut oder Gewerbeflächen bewertet, rechnet nach DIN 277. Dieser Vergleich zeigt die Unterschiede – und welche Zahl in Ihrem Fall die richtige ist.

Die kurze Antwort: Wohnimmobilie → WoFlV. Miete, Verkauf, Nebenkostenabrechnung, Exposé, Fördermittel: Die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung ist hier der rechtlich belastbare Wert. Gewerbe & Bau → DIN 277. Büro- und Handelsflächen, Bauantrag, Kostenermittlung nach DIN 276, Projektentwicklung und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.

Wohnflächenverordnung (WoFlV): der Maßstab für Wohnraum

Die Wohnflächenverordnung gilt seit 2004 und hat die frühere II. Berechnungsverordnung abgelöst. Sie beschreibt, welche Grundflächen einer Wohnung zur Wohnfläche zählen – und in welchem Umfang. Auch außerhalb des geförderten Wohnungsbaus ist sie faktisch der Standard: Gerichte ziehen sie heran, wenn im Mietvertrag nichts anderes eindeutig vereinbart wurde.

• Gemessen wird lichte Fläche zwischen den Wänden – Putz und Wandstärke zählen nicht mit.
• Raumteile unter 1 m Höhe bleiben unberücksichtigt, zwischen 1 m und 2 m werden 50 % angerechnet, ab 2 m die volle Fläche.
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen in der Regel zu 25 %, bei besonders hochwertiger Ausführung bis zu 50 %.
• Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen und Heizungsräume gehören nicht zur Wohnfläche.
• Fest eingebaute Gegenstände wie Einbauküchen mindern die Fläche nicht; Schornsteine und Pfeiler ab 0,1 m² Grundfläche schon.

Anrechnung von Dachschrägen nach WoFlV: Ab 2 m Raumhöhe zählt die Fläche voll, zwischen 1 m und 2 m zur Hälfte – darunter bleibt sie unberücksichtigt.

DIN 277: die Norm für Planung, Bau und Gewerbe

Die DIN 277 ist keine Rechtsverordnung, sondern eine technische Norm. Sie gliedert ein Gebäude vollständig in Flächen und Rauminhalte – von der Brutto-Grundfläche (BGF) über die Netto-Raumfläche (NRF) bis zu Nutzungs-, Technik- und Verkehrsflächen. Damit ist sie die Sprache von Architektur, Kostenplanung und Gewerbevermietung.

• Die BGF umfasst alle Grundflächen inklusive Konstruktionsfläche, also auch Wände und Stützen.
• Dachschrägen und Balkone werden nicht prozentual gekürzt, sondern nach Bereichen getrennt ausgewiesen.
• Keller, Technikzentralen und Verkehrsflächen wie Treppenhäuser sind Teil der Betrachtung.
• Die Norm bildet zusammen mit der DIN 276 die Grundlage für belastbare Baukostenschätzungen.
• Für Büro- und Handelsflächen liefert sie die vergleichbaren Kennzahlen, die Investoren erwarten.

WoFlV und DIN 277 im direkten Vergleich

Rechenbeispiel: Dachgeschosswohnung mit Balkon

Eine Wohnung im Dachgeschoss hat 95 m² Grundfläche zwischen den Wänden, davon 18 m² unter zwei Metern Raumhöhe und 6 m² unter einem Meter. Dazu kommt ein Balkon mit 8 m².

• Nach WoFlV: 71 m² voll + 9 m² (50 % der Schrägen zwischen 1 m und 2 m) + 0 m² (unter 1 m) + 2 m² (25 % Balkon) = rund 82 m² Wohnfläche.
• Nach DIN 277: 95 m² Raumfläche ohne Kürzung + 8 m² Balkon als Außenfläche + Konstruktionsflächen der Wände = deutlich über 100 m² BGF.

Dieselbe Wohnung, zwei Zahlen mit über 20 m² Differenz. Wer im Exposé die DIN-277-Fläche angibt, riskiert Nachverhandlungen, Kaufpreisminderung oder Rückforderungen.

Typische Fehler bei der Wohnflächenberechnung

• Flächen aus alten Bauzeichnungen übernehmen, ohne den Bestand aufzumessen.
• Balkone und Terrassen zu 100 % in die Wohnfläche einrechnen.
• Dachschrägen pauschal statt nach den Höhenstufen der WoFlV berücksichtigen.
• Kellerräume oder ausgebaute Hobbyräume ohne Genehmigung als Wohnfläche ausweisen.
• WoFlV- und DIN-277-Werte im selben Dokument vermischen, ohne sie zu kennzeichnen.

Unsicher, welche Berechnung Ihre Immobilie braucht?

Wohnflächenberechnungen anhand geeigneter Unterlagen erstelle ich deutschlandweit. Aufmaße vor Ort biete ich ausschließlich in Norddeutschland an. Ich kläre mit Ihnen, welche Datenbasis und Berechnung zu Ihrem Auftrag passen.