Dachgeschoss und Keller: Wann sie wirklich Wohnfläche sind

Kurz gesagt: Ein Raum wird nicht zur Wohnfläche, weil Sie ihn so nutzen. Für meine Berechnung zählt, was zuletzt genehmigt wurde und ob der Raum die Anforderungen an einen Wohnraum überhaupt erfüllt.

Vor Kurzem hat mich ein Hauseigentümer beauftragt, die Wohnfläche seines Hauses zu berechnen. Ein Aufmaß vor Ort war nicht nötig, ich hatte die Bestandspläne. Am Telefon sagte er mir: „Das Dachgeschoss und der Keller sind Wohnfläche. Da stehen längst Möbel, und mit dem Bauamt ist das abgesprochen.“

Genau an dieser Stelle werde ich als Planer hellhörig. Denn ob ein Dachgeschoss Wohnfläche sein kann, entscheidet nicht das Sofa, das darin steht.

Mein erster Blick: der zuletzt genehmigte Stand

Bevor ich auch nur einen Quadratmeter rechne, frage ich: Was wurde zuletzt genehmigt? Das steht in der Bauakte, also in den Baugenehmigungen und den zugehörigen Plänen.

Viele Kunden bringen mir eine alte Wohnflächenberechnung mit und sagen: „Dann haben Sie es ja leicht.“ Oft stimmt das sogar. Manchmal steht darin aber etwas, das alles ändert. Ein typisches Bild: Erdgeschoss und Obergeschoss sind als Wohnfläche berechnet, das Dachgeschoss nur als Nutzfläche.

Für mich ist das ein klares Signal. Das Dachgeschoss war im genehmigten Stand nie Wohnfläche. Auch wenn Sie es seit Jahren als Gästezimmer oder Büro nutzen, kann ich es nicht einfach als Wohnfläche ausweisen.

Wenn niemand weiß, was der Raum eigentlich ist

Häufiger ist der zweite Fall: Es gibt keine alte Berechnung, und der Raum wird einfach schon immer bewohnt. Dann schaue ich mir an, ob er die Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt.

Ein Beispiel aus meiner Praxis: ein Dachgeschoss mit rund 40 m², in den Plänen als Nutzfläche geführt. Darin genau ein Fenster, 40 × 80 cm.

• Belichtung: Ein Aufenthaltsraum braucht nach der Bauordnung, in Hamburg wie in den meisten Bundesländern, Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel seiner Grundfläche. Bei 40 m² wären das 5 m². Das Fenster hat 0,32 m².
• Rettungsweg: Aus einem Aufenthaltsraum im Dachgeschoss muss man im Brandfall herauskommen, meist über ein ausreichend großes Fenster, an das die Feuerwehr herankommt. Durch 40 × 80 cm passt kein Erwachsener.

Dieser Raum kann also gar kein Wohnraum sein, egal wie schön er eingerichtet ist.

Was die Wohnflächenverordnung dazu sagt

Die Wohnflächenverordnung ist an dieser Stelle eindeutig. In § 2 Absatz 3 steht, welche Flächen nicht zur Wohnfläche gehören: Kellerräume, Abstellräume, Heizungsräume und Garagen, aber auch Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts an ihre Nutzung genügen.

Das heißt: Erfüllt ein Raum die Anforderungen an einen Wohnraum nicht, darf ich ihn nicht als Wohnfläche rechnen. Das gilt für das Dachgeschoss mit dem kleinen Fenster genauso wie für den ausgebauten Keller ohne ausreichendes Tageslicht.

Warum ich Sie darauf hinweisen muss

Ich könnte die Zahl einfach so berechnen, wie der Kunde sie haben möchte. Das wäre aber falsch, und zwar zu Ihrem Nachteil. Eine überhöhte Wohnfläche kann beim Verkauf, bei der Finanzierung, in der Grundsteuererklärung oder im Mietvertrag zum Problem werden. Deshalb sage ich es Ihnen offen: Den Raum, den Sie seit Jahren als Wohnfläche sehen, kann ich so nicht ausweisen.

Es gibt eine Ausnahme. Wurde der Ausbau damals genehmigt, vielleicht mit einer Abweichung oder Befreiung durch das Bauamt, dann zählt das. Zeigen Sie mir diesen Nachweis, und ich rechne den Raum als Wohnfläche. Eine mündliche Absprache mit dem Bauamt reicht dafür leider nicht.

Was Sie vorab prüfen können

1. Suchen Sie die letzte Baugenehmigung mit den Plänen heraus. Fehlt sie, können Sie beim Bauamt Einsicht in die Bauakte beantragen.
2. Schauen Sie, wie Dachgeschoss und Keller dort bezeichnet sind: als Wohnraum, Aufenthaltsraum oder als Boden-, Abstell- oder Kellerraum.
3. Gab es später einen Ausbau, fragen Sie nach der Genehmigung dafür.

Mit diesen Unterlagen kann ich Ihnen schnell sagen, welche Flächen zählen und welche nicht. Eine ehrliche Zahl ist am Ende mehr wert als eine große.

Und wer haftet eigentlich, wenn eine falsche Wohnfläche erst beim Verkauf auffällt? Darum geht es im nächsten Artikel.